《抄底新案例！长江实业中标香港九龙地盘》

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12月21日，香港地政总署公布，长江实业（简称长实，01113.HK）以87.03亿港元中标香港九龙区启德地皮，批租期为50年，平均每平方英尺楼面地价仅为6138元，地价重返8年前水平。

本次长实中标地皮包含启德2A区4号、5（B）号及10号商住地3个地块，面积约21.44万平方英尺，涉及可建总楼面约141.8万平方英尺，指定作非工业（不包括仓库、酒店及加油站）用途，为香港第四季度最大规模住宅官地。此前市场对该地皮估值为113.4亿至148.89亿港元，每平方英尺地价估值为8000至10500港元。戴德梁行内部估价为95亿港元，每平方英尺7800至8000港元，已为最保守价格，但实际中标价格仍较预期低8.4%。

去年2月，长实曾以102.8亿港元投得启德第4E区2号住宅地，平均每平方英尺楼面地价为15861港元，本次中标地价较上次下跌61%。

专家表示，香港市区大面积地皮供应量极少，只在启德区存有少量，因此发展商对投资地产仍有热情，“但因今时今日市场不利因素较多，发展商出价必然保守又谨慎”。他指出，长实中标价格远低于市场预期有多重原因。

一是地皮客观条件限制。本次长实中标地皮面积广，考虑到加息等因素，建筑成本高昂，由于项目投资额庞大，开放商更倾向于保守出价。同时，地皮虽在港铁宋皇台站附近，但并不位于启德区中心，而是在土瓜湾旧区。另外，地皮并不完整，分成3块，还需要建设政府社区设施，设计存在难度。

二是楼市交投疲弱对地价或有影响。根据戴德梁行发布的香港房地产市场2022年回顾及2023年展望，2022年香港一、二手住宅交投持续放缓，前11个月每月平均成交宗数不超过4000，预估全年总成交量为4.5万宗，为10年以来低位。多家发展商在启德区还有积存货尾未卖出。

为何特区政府接受低价卖地而不选择流拍？专家认为，过去几次售地，政府已接受地价下跌趋势，如屯门大榄住宅地、安达臣山商业地等地皮，都是越卖越低价，平均每平方英尺楼面地价从12000港元降到8000港元左右。政府亦需要稳定收入，“所以政府定价时已考虑清楚，不似以前做法。”

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